اگر قصد خرید خانه در نیمه های شمالی شهر ارزانترین تور دبی تهران در همین روزها را دارید بهتر است بدانید حداقل بودجه شما برای یک واحد آپارتمان نوساز با متراژ متوسط(بین 70 تا 100 متر) معادل 2 میلیون تومان به ازای هر مترمربع باید باشد.
گشتی در بین واحدهای آماده برای خرید و فروش پایتخت نشان می دهد؛ در میان واحدهایی با متراژ متوسط بین 70 تا 100 متر که تقریبا در نیمه های شمالی شهر قرار گرفته اند و قیمت آنها در محدوده میانگین قیمت ملک های مشابه منطقه است، خریدار حداقل برای هر متر مربع آن باید 2 میلیون تومان بودجه داشته باشد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، به جز مناطق جنوبی شهر تهران که متوسط قیمت ها پایین تر از مناطق دیگر تهران است، در سایر خیابان های شهر تهران قیمت ها کمی به بالا سوق پیدا ارزانترین تور سنگاپور کرده است به طوری که به عنوان مثال یک واحد 80 متری چهار سال ساخت در خیابان ویلا (در محدوده کریم خان) در طبقه چهارم، 160 میلیون تومان قیمت گذاری شده است. همین طور آپارتمانی 98 متری در خیایان سهروردی متری 2 میلیون و 800 هزار تومان برای فروش گذاشته شده است. به نظر می رسد این میزان قیمت گذاری رابطه مستقیمی با عمر بنا در برخی از مناطق شهر هم ندارد. به عنوان مثال یک واحد آپارتمان 80 متری در خیابان لطفی هفت تیر که 25 سال سابقه ساخت دارد متری 2 میلیون تومان قیمت گذاری شده است. همچنین مالک آپارتمانی در خیابان جلفا واحد نوساز 100 متری خود را متری 3 میلیون و 200 هزار تومان قیمت گذاری کرده است. البته اگر به سراغ واحدهای مسکونی در مناطق شمالی ارزانترین تور مارماریس تر پایتخت برویم مشاهده خواهیم کرد که قیمت ها آهسته آهسته به سمت بالاتر سیر می کنند. به طور مثال آپارتمانی 85 متری نوساز در تجریش متری 5 میلیون تومان پیشنهاد شده است یا هر متر مربع واحد نوسازی در شمس آباد در طبقه پنجم و متراژی در حدود 81 متر، 2 میلیون و 400 هزار تومان قیمت گذاری شده استزمزمه ای که اواخر سال گذشته در وزارت مسکن پیچید مبنی بر اینکه «تعدادی از واحدهای مسکونی مهر در حال ساخت در شهرهای جدید که متقاضی برای آنها وجود ندارد برای فروش به مشاوران املاک سپرده می شود»، ظاهراً قرار است به واقعیت تبدیل شود.
روز گذشته خبری در ایسنا منتشر شد که در آن از واگذاری مسوولیت فروش 4 هزار واحد مسکونی مهر پرند به بنگاه های مسکن تهران خبر داده شده بود.
به گزارش دنیای اقتصاد پیش تر – دو سال پیش- رییس جمهور بنا داشت کل مسوولیت مسکن مهر را در زمان وزارت محمد سعیدی کیا به بنگاه های املاک منتقل کند که چند روز ارزانترین تور قبرس بعد از اعلام آن به دلیل انتقادهای کارشناسی، این طرح منتفی شد.
اما اواخر سال گذشته بعد از آنکه برای 100 هزار واحد مسکونی مهر در شهر جدید پرند فقط حدود 50 هزار متقاضی بالفعل معرفی شد، مسوولان تصمیم گرفتند برای فروش مابقی واحدها، بازاریابی مسکن مهر را به بنگاه های املاک واگذار کنند.
اکنون چنانچه طرح عرضه مسکن مهر به متقاضیان از طریق مشاوران املاک بخواهد پیگیری شود، جز اینکه هزینه های حاشیه ای مسکن مهر که روز به روز در حال افزایش است، بیشتر می شود، عایدی دیگری برای مردم نخواهد داشت.
پرسشی که وجود دارد این است؛ آیا در حالی که وزارت مسکن از طریق آگهی استخدام شبکه تهران تبلیغ واحدهای مسکونی مهر پرند را شروع کرده، اداره پست کار ثبت نام از متقاضیان را انجام می دهد و شرکت عمران شهرهای جدید نیز مدام فراخوان ثبت نام را منتشر می کند، نیازی به ورود متولی جدید برای معرفی این واحدها به مردم وجود دارد؟
به نظر می رسد اگر این واحدها برای متقاضیان مسکن جذابیت داشته باشد هیچ نیازی به تبلیغ و... نیست اما چنانچه به دلیل ضعف خدمات در شهرهای جدید، علاقه آنچنانی به سکونت در این مناطق نباشد، ابزارهای واسطه ای هم نمی توانند مفید واقع شوند.
با واگذاری مسوولیت فروش مسکن مهر به بنگاه های مسکن، هزینه ای تحت عنوان هزینه کارگزاری یا واسطه گری از متقاضیان دریافت خواهد شد که به صلاح طرح مسکن مهر نیست.
مرکز آمار ایران با استناد به اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور طی نیمه دوم سال89 را «870 هزار تومان» اعلام کرد.
پیشتر سامانه رهگیری، میانگین قیمت مسکن در کشور طی نیمه اول 89 را 700 هزار تومان برآورد کرده بود که به این ترتیب در سال گذشته آپارتمان های مسکونی در سطح کشور بطور متوسط متر اتومبیل های دو گانه سوز مربعی 780 هزار تومان خرید و فروش شده است.
گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات آمارهای تازه منتشر شده حاکی است: ارزش معاملاتی مسکن در کشور طی سال89 در مقایسه با سال88 نزدیک به 9 درصد افزایش یافته است. این در حالی است که این نرخ در نیمه اول سال گذشته 4 درصد نسبت به مدت مشابه سال ما قبل ارزانتر شده بود و در نیمه دوم سال گذشته 2 درصد نسبت به نیمه مشابه سال قبل از آن افزایش پیدا کرده بود. رشد 9 درصدی قیمت مسکن در کشور طی سال 89 بیشتر ناشی از اوضاع قیمت ملک در تهران بوده است بطوریکه در سال گذشته ارزش هر مترمربع بنای مسکونی معامله شده در پایتخت 10 درصد نسبت به سال 88 با رشد مواجه شد و به متر مربعی یک میلیون و 700 هزار تومان رسید.
بر این اساس، مقایسه سطح قیمت آپارتمان در تهران و کل کشور خبرهای اقتصادی نشان می دهد قیمت ها در پایتخت به طور متوسط 2/2 برابر گران تر از بازار کشوری است که این فاصله باعث اثرگذاری املاک تهران و نرخ رشد آنها، بر سایر شهرها می شود.
گزارش مرکز آمار ایران در عین حال نشان می دهد برآیند قیمت در بازار مسکن طی سال گذشته وضعیت آرام و قابل تحملی را تجربه کرده است. در این گزارش ارزان ترین ملک مسکونی فروخته شده در کشور –در نیمه دوم سال89 - نیز معرفی شده که هر متر مربع از آن با قیمت 9 هزار و 500 تومان معامله شده است. همچنین گرانترین آپارتمان فروخته شده در کل کشور نیز متری 8 میلیون تومان ارزش داشته که در تهران معامله شده است.
روند معکوس اجاره بها
بر مبنای آنچه مرکز آمار ایران از اوضاع اجاره بها در کشور روایت کرده، مشخص می شود نوسان این شاخص در بازار مسکن کل کشور مخالف مسیری که در پایتخت برقرار شده، در حرکت است. در گران قیمت اتومبیل سال 89 اجاره بهای آپارتمان مسکونی در کل کشور 6/0 درصد نسبت به سال 88 ارزان تر شده است. این در حال است که نرخ اجاره در تهران طی سال89 معادل 25 درصد رشد کرده بود.
برآورد مرکز آمار از روی داده های سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است: متوسط اجاره بهای ماهانه یک واحد مسکونی 50 متری در کشور 167 هزار و 500 تومان است، اما براساس گزارش های همین مرکز برای اجاره آپارتمانی با همین متراژ در پایتخت باید ماهانه حداقل 500 هزار تومان پرداخت شود که در این مقایسه، ارزش اجاری ارزانترین تور استانبول آپارتمان در تهران حدود 3 برابر آپارتمان های سایر شهرها تخمین زده می شود.
در بین نرخ های اجاره سرسام آور در بازار اجاره مسکن فعلی، با وجود تعدادی از آژانس های مسکن که قصد دلالی (به این معنا که آنها با فروشنده ها یا موجران در یک سو نیستند، بلکه در مقابل آنها هستند) ندارند و با پیشنهاد نرخ های منصفانه حجم زیادی از مشتریان در بازار را جذب خود می کنند، می توان واحدهای اجاره ای با نرخ های قابل قبول یا حداقل نزدیک به واقعیت را پیدا کرد.
همچنین برخی از موتورهای جست وجوی اینترنتی که از طریق فضای مجازی به خریداران و مستاجران در بازار املاک و مستغلات فایل هایی برای خرید و اجاره معرفی می کنند به مشتریان این اختیار را می دهند که آنها از طریق مقایسه ارزش و امکانات واحدها یا املاک، فایل مورد نظر خود را انتخاب کنند. سایت ایران فایل با دسته بندی فایل های واحدهای مسکونی در بازار اجاره این امکان را برای مستاجران فراهم کرده که آنها بتوانند واحد دلخواه خود را با کمترین نرخ پیشنهادی اجاره کنند؛ چراکه ارزانترین تور پنانگ ارزان ترین نرخ های اجاره با رنگ سبز مشخص شده است. ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی از واحدهای مسکونی که با رنگ سبز برای اجاره به مستاجران معرفی شده، پرداخته که بدین شرح است: یک واحد مسکونی 63 متری در بلوار آلاله در خیابان آیت الله کاشانی با شرایط 15 میلیون تومان ودیعه به همراه 350 هزار تومان اجاره ماهانه آماده تحویل به مستاجر است. این واحد مسکونی از پارکینگ و انباری برخوردار و 3 سال ساخت است. علاوه براین در منطقه سعادت آباد، 26 میلیون تومان ودیعه و 250 هزار تومان اجاره ماهانه نرخ اجاره پیشنهادی برای واحدی 62 متری است که امکانات این واحد مذکور پارکینگ و انباری است. همچنین مالکی واحد 73 متری خود را با 11 میلیون تومان ودیعه و 350 هزار تور ارزان وآسان قبرس تومان اجاره ماهانه به بازار اجاره تهرانپارس معرفی کرده است. این واحد 73 متری در بلوار پروین واقع شده است. از سوی دیگر در خیابان یوسف آباد، خیابان جهان آرا یک واحد مسکونی 60 متری یکسال ساخت به مستاجری که 7 میلیون تومان ودیعه و 450 هزار تومان اجاره ماهانه پرداخت کند، واگذار می شود همچنین این واحد، پارکینگ مستاجر را تامین می کند.
قیمت های نجومی زمین که به علت انحصار در این بازار، قدرت ساخت وساز را تحت شعاع قرار داده به تازگی انبوه سازان را مجبور به تعریف شیوه جدیدی از ساخت وساز کرده که براساس آن مالکان زمین به شراکت با عاملان ساخت دعوت می شوند و در پایان پروژه به جای دریافت نقدی، صاحب بخشی از واحدهای ساخته شده می شوند.
در پروژه های مشارکتی، انبوه سازان به ازای 10 واحد در حال ساخت، مالکیت 5 تا 6 واحد را به صاحب زمین واگذار می کنند و اگر چه این شیوه معامله در ظاهر به ضرر سازنده ها است، اما از آنجا که خرید ارزانترین تور اروپا زمین حداقل دو برابر هزینه ساخت، پول نقد نیاز دارد، دریافت رایگان آن در ابتدای پروژه تاحدودی به سود انبوه سازان تمام می شود.
دلالان بازار زمین پیش بینی می کنند شراکت انبوه سازان با زمین داران در نیمه دوم سال به دلیل کاهش حجم فروش واحدهای مسکونی نوساز –تولیدات انبوه سازان- و دسترسی محدود آنها به نقدینگی، افزایش می یابد.
نسبت 60 به 40 در بازار مشارکتی ساخت وساز، در مناطق جنوبی و محله هایی که زمین قیمت کمتری دارد به صورت 50-50 اجرا می شود.
آنچه در این بازار نوپا رغبت مالکان زمین را به همراه داشته، تامین هزینه اجاره به مدت دو سال از سوی انبوه ساز است. سازنده هایی که زمین را در قالب مشارکت با مالک تحویل می گیرند، مبلغی را برای رهن واحدمسکونی به مالک پرداخت می کنند. گزارش دنیای اقتصاد از حجم معاملات نقدی زمین در تهران حاکی است: خرید و فروش نقدی –غیرمشارکتی- در این بازار خبرهای سیاسی به شدت کاهش پیدا کرده؛ طوری که مراجع آماری کشور به دلیل کمبود میزان معاملات زمین، قادر به آمارگیری و محاسبه متوسط قیمت زمین در برخی مناطق این شهر نیستند. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه دروس درباره وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون این بخش از بازار مسکن با رونق چشمگیری مواجه است، چرا که سازنده ها رغبت زیادی برای مشارکت در ساخت دارند. وی علت اشتیاق سازنده ها را نگرانی از ضوابط محدودکننده از طرح تفصیلی تهران عنوان کرد و گفت: طرح تفصیلی به تصویب رسیده اما هنوز به اجرا در نیامده، به همین خاطر اکثر سازنده ها سعی دارند تا قبل از اینکه این طرح اجرا شود دست به کار شوند. عبدی در رابطه با نحوه تعیین سهم مشارکت حاصل از ساخت بین سازنده و مالک اظهار کرد: در حال حاضر 50 – 50 یا 60 – 40 (به نفع مالک) عرف است و بیشتر مالکان 60 به 40 را ترجیح می دهند. همچنین این مشاور املاک درباره اسکان مالک توسط سازنده تصریح کرد: با برآوردی که مالک و خبرهای بین الملل سازنده بر روی میزان نرخ اجاره منطقه مورد نظر دارند مبلغ رهن را تعیین می کنند و حتی ممکن است سازنده 2 یا 3 درصد بیش از مبلغ تعیین شده را در اختیار مالک قرار دهد. عبدی تاکید کرد: با شرایط فعلی بازار مسکن از لحاظ قیمت ملک و مصالح و کمبود نقدینگی و غیره سازنده ها منفعت خود را در مشارکت در ساخت یا معاوضه نسبت به خرید ملک کلنگی و ساخت و ساز می دانند.
سهم سازنده ها اندک اما سرشار از سود
یک مشاور املاک در شرق تهران نیز در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: با توجه به رشد قیمت مسکن و هزینه بالای ساخت و ساز، سازنده ها گزینه مشارکت در ساخت را برای ادامه فعالیت خود تعیین کرده اند آن هم با سود 60 - 40 به نفع مالک. شاید سوالی که در این باره پیش آید این باشد که چطور سازنده حاضر به 20 درصد سود کمتر از مالک شده است ؟ اما باید بدانید خبرهای علمی پژوهشی که سازنده با همین 40 درصد کلی سود نصیب خود می کند، زیرا اگر سازنده ها مخالف بودند و این مساله را قبول نداشتند بطور یقین 60 – 40 به عنوان عرف در بازار مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار نمی گرفت.
باغبانی در ادامه افزود: اگرچه تقسیم سود به صورت 60 – 40 ( به نفع مالک) در کل مناطق تهران به عنوان عرف شناخته می شود، اما این میزان درصد وابسته به برخی شرایط قابل تغییر است، یعنی اینکه برای مثال در مناطق 20، 22 و جنوب تهران به علت اینکه قیمت ملک کلنگی نسبت به دیگر مناطق تهران ارزان تر است این میزان درصد به صورت 50 – 50 یا حتی درصدی بیشتر به نفع سازنده تعیین می شود، اما در مناطق شمال تهران که گران ترین املاک کلنگی در آنجا واقع شده اند گاهی با قراردادهای 60 – 40 (به نفع مالک) یا 50 – 50، سازنده مجبور به پرداخت مبلغی به عنوان بلاعوض به مالک است. وی افزود: از آنجا که خرید زمین باعث خواب سرمایه انبوه ساز بصورت حداقل دو سال متوالی می شود، ضرری که از این طریق شامل انبوه ساز می شود فرهنگ وهنر قابل توجه خواهد بود و در نتیجه سود کم در مشارکت از این طریق جبران می شود.
دو سوم قیمت فروش، رهن واحدی برای اسکان مالک
اگرچه برخی از سازنده ها و مالکان بطور توافقی مبلغ رهن واحد مورد نظر برای اسکان را تعیین می کنند، اما مشاور املاکی فعال در جنوب تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: شیوه ای که سازنده ها برای پرداخت مبلغ رهن واحدی که برای مالک در نظر می گیرند، بر اساس دو سوم قیمت فروش واحد مورد نظر است.
فلاحی در ادامه درباره اینکه آیا سازنده ها در مشارکت در ساخت با مالک ممکن است خبرهای دین واندیشه مبلغ بلاعوض پرداخت کنند یا نه ؟ اظهار کرد: قیمت ملک در این محدوده (جیحون، کارون، مالک اشتر و خوش) به میزانی نیست که سازنده مجبور باشد چنین مبلغی را پرداخت کند و مبلغ بلاعوض را سازنده هایی که در مناطق مرغوب تهران ساخت و ساز مشارکتی دارند، پرداخت می کنند.
وی همچنین درباره نحوه تقسیم درصد سود بین طرفین مشارکت در ساخت در منطقه مذکور عنوان کرد: در این حوالی یعنی جیحون، کارون، مالک اشتر، خوش و محله های نزدیک به این خیابان ها قراردادهای مشارکتی به صورت 50 – 50 و بدون پرداخت بلاعوض است، اما در حال حاضر بازار مشارکت در ساخت بهتر از ساخت و ساز به طور مجزا است بخصوص اشتباهاتی که مالکان منجر به وقوع آنها شدند؛ برای مثال برخی از مالکان فکر می کردند برای تخریب و نوسازی ملک خود خبرهای اجتماعی از وام بافت فرسوده نیز برخوردار می شوند در حالی که ملک آنها داخل حریم این بافت نبوده است یا اینکه در اوایل یا اواسط کار با کمبود نقدینگی مواجه شده اند و به مشکل برخورده اند.
دست و دلبازی در شمال تهران
به گزارش «دنیای اقتصاد» برخلاف اینکه سازنده ها در برخی از مناطق تهران سود کم را برای خود در نظر می گیرند و از سوی دیگر متناسب با قیمت ملک در منطقه مورد نظر واحدی را اجاره می کنند اما در مناطق شمالی تهران برای مثال اگر ملک مالکی که در مشارکت در ساخت قرارداد دارد 150 متر مساحت داشته باشد و از سازنده درخواست کند که واحد اسکان شان باید همین میزان متراژ باشد، سازنده بدون هیچ تاملی قبول می کند، مهران، در ادامه مثالی این چنینی را عنوان کرد: برای واحدی 710 متری در زعفرانیه که برای مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است سازنده راضی شده یک میلیارد تومان مبلغ بلاعوض را به مالک پرداخت کند و واحدی با متراژ دلخواه مالک را رهن کند و قرار آنها بر اساس میزان سود این طور است که از طبقه اول تا پنجم با سود 60 به 40 به نفع مالک و از طبقه پنجم به بالا با سود 60 به 40 به نفع سازنده باشد. وی تاکید کرد: در حال حاضر واحدی 100 متری مناسب که رهن کامل آن کمتر از 100 میلیون تومان باشد خبرهای ورزشی در بهترین منطقه شمال تهران وجود ندارد به همین خاطر ممکن است سازنده برای اسکان مالک یا مالکان بیش از چند صد میلیون تومان هزینه کند.
سود مشارکت چند برابر سود کلنگی
در منطقه نازی آباد اکثر سازنده ها در بازار مشارکت در ساخت فعالیت دارند تا بازار خرید املاک کلنگی و ساخت وساز بطور مستقل، چراکه سازنده ها ساخت و ساز مستقل را در وضعیت کنونی ارزنده نمی دانند، زیرا توجیه آنها گرانی املاک کلنگی است و یک سازنده می گوید اگر بخواهد در نازی آباد یک زمین 200 متری بخرد باید 500 تا 600 میلیون تومان پرداخت کند و بطور متوسط 400 میلیون تومان بابت ساخت هزینه کند و با خرج سرمایه 900 میلیون تومان از میزان سود خبرهای سرگرمی ناچیزی بهره مند خواهد شد به همین علت سازنده ها ترجیح می دهند سرمایه خود را خرج دو پروژه مشارکت در ساخت کنند و از سود بیشتری برخوردار شوند اگرچه دردسر مشارکت در ساخت به دلیل چانه زنی با مالک یا مالکان زیاد است، اما همچنان به صرفه است.
از سوی دیگر متراژ اکثر واحدهای مسکونی کوچک است به همین خاطر اگر سازنده بخواهد این دسته از املاک را به صورت مشارکت در ساخت، نوسازی کند باید یک یا چند ملک دیگر را که در مجاور یکدیگر قرار دارند تخریب کند تا ملکی ارزنده شود. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نازی آباد در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: به همین خاطر برخی مالکان در این شرایط راضی به مشارکت در ساخت نمی شوند؛ زیرا آنها انتظار دارند که سازنده تنها روی ملک آنها کار کند تا سهم بیشتری از واحدها را نصیب خود کنند نه اینکه 8 واحد بین 3 مالک تقسیم شود.
حسنی در ادامه تاکید کرد: اما با این همه وسواس مالکان، بازار مشارکت در ساخت نسبت خبرهای حوادث به چند سال قبل با رشد خوبی مواجه بوده است و در حال حاضر هم نسبت به دیگر بخش های بازار از رونق خوبی بهره مند است.
.
گشتی در بین واحدهای آماده برای خرید و فروش پایتخت نشان می دهد؛ در میان واحدهایی با متراژ متوسط بین 70 تا 100 متر که تقریبا در نیمه های شمالی شهر قرار گرفته اند و قیمت آنها در محدوده میانگین قیمت ملک های مشابه منطقه است، خریدار حداقل برای هر متر مربع آن باید 2 میلیون تومان بودجه داشته باشد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، به جز مناطق جنوبی شهر تهران که متوسط قیمت ها پایین تر از مناطق دیگر تهران است، در سایر خیابان های شهر تهران قیمت ها کمی به بالا سوق پیدا ارزانترین تور سنگاپور کرده است به طوری که به عنوان مثال یک واحد 80 متری چهار سال ساخت در خیابان ویلا (در محدوده کریم خان) در طبقه چهارم، 160 میلیون تومان قیمت گذاری شده است. همین طور آپارتمانی 98 متری در خیایان سهروردی متری 2 میلیون و 800 هزار تومان برای فروش گذاشته شده است. به نظر می رسد این میزان قیمت گذاری رابطه مستقیمی با عمر بنا در برخی از مناطق شهر هم ندارد. به عنوان مثال یک واحد آپارتمان 80 متری در خیابان لطفی هفت تیر که 25 سال سابقه ساخت دارد متری 2 میلیون تومان قیمت گذاری شده است. همچنین مالک آپارتمانی در خیابان جلفا واحد نوساز 100 متری خود را متری 3 میلیون و 200 هزار تومان قیمت گذاری کرده است. البته اگر به سراغ واحدهای مسکونی در مناطق شمالی ارزانترین تور مارماریس تر پایتخت برویم مشاهده خواهیم کرد که قیمت ها آهسته آهسته به سمت بالاتر سیر می کنند. به طور مثال آپارتمانی 85 متری نوساز در تجریش متری 5 میلیون تومان پیشنهاد شده است یا هر متر مربع واحد نوسازی در شمس آباد در طبقه پنجم و متراژی در حدود 81 متر، 2 میلیون و 400 هزار تومان قیمت گذاری شده استزمزمه ای که اواخر سال گذشته در وزارت مسکن پیچید مبنی بر اینکه «تعدادی از واحدهای مسکونی مهر در حال ساخت در شهرهای جدید که متقاضی برای آنها وجود ندارد برای فروش به مشاوران املاک سپرده می شود»، ظاهراً قرار است به واقعیت تبدیل شود.
روز گذشته خبری در ایسنا منتشر شد که در آن از واگذاری مسوولیت فروش 4 هزار واحد مسکونی مهر پرند به بنگاه های مسکن تهران خبر داده شده بود.
به گزارش دنیای اقتصاد پیش تر – دو سال پیش- رییس جمهور بنا داشت کل مسوولیت مسکن مهر را در زمان وزارت محمد سعیدی کیا به بنگاه های املاک منتقل کند که چند روز ارزانترین تور قبرس بعد از اعلام آن به دلیل انتقادهای کارشناسی، این طرح منتفی شد.
اما اواخر سال گذشته بعد از آنکه برای 100 هزار واحد مسکونی مهر در شهر جدید پرند فقط حدود 50 هزار متقاضی بالفعل معرفی شد، مسوولان تصمیم گرفتند برای فروش مابقی واحدها، بازاریابی مسکن مهر را به بنگاه های املاک واگذار کنند.
اکنون چنانچه طرح عرضه مسکن مهر به متقاضیان از طریق مشاوران املاک بخواهد پیگیری شود، جز اینکه هزینه های حاشیه ای مسکن مهر که روز به روز در حال افزایش است، بیشتر می شود، عایدی دیگری برای مردم نخواهد داشت.
پرسشی که وجود دارد این است؛ آیا در حالی که وزارت مسکن از طریق آگهی استخدام شبکه تهران تبلیغ واحدهای مسکونی مهر پرند را شروع کرده، اداره پست کار ثبت نام از متقاضیان را انجام می دهد و شرکت عمران شهرهای جدید نیز مدام فراخوان ثبت نام را منتشر می کند، نیازی به ورود متولی جدید برای معرفی این واحدها به مردم وجود دارد؟
به نظر می رسد اگر این واحدها برای متقاضیان مسکن جذابیت داشته باشد هیچ نیازی به تبلیغ و... نیست اما چنانچه به دلیل ضعف خدمات در شهرهای جدید، علاقه آنچنانی به سکونت در این مناطق نباشد، ابزارهای واسطه ای هم نمی توانند مفید واقع شوند.
با واگذاری مسوولیت فروش مسکن مهر به بنگاه های مسکن، هزینه ای تحت عنوان هزینه کارگزاری یا واسطه گری از متقاضیان دریافت خواهد شد که به صلاح طرح مسکن مهر نیست.
مرکز آمار ایران با استناد به اطلاعات ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات مسکن، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کل کشور طی نیمه دوم سال89 را «870 هزار تومان» اعلام کرد.
پیشتر سامانه رهگیری، میانگین قیمت مسکن در کشور طی نیمه اول 89 را 700 هزار تومان برآورد کرده بود که به این ترتیب در سال گذشته آپارتمان های مسکونی در سطح کشور بطور متوسط متر اتومبیل های دو گانه سوز مربعی 780 هزار تومان خرید و فروش شده است.
گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات آمارهای تازه منتشر شده حاکی است: ارزش معاملاتی مسکن در کشور طی سال89 در مقایسه با سال88 نزدیک به 9 درصد افزایش یافته است. این در حالی است که این نرخ در نیمه اول سال گذشته 4 درصد نسبت به مدت مشابه سال ما قبل ارزانتر شده بود و در نیمه دوم سال گذشته 2 درصد نسبت به نیمه مشابه سال قبل از آن افزایش پیدا کرده بود. رشد 9 درصدی قیمت مسکن در کشور طی سال 89 بیشتر ناشی از اوضاع قیمت ملک در تهران بوده است بطوریکه در سال گذشته ارزش هر مترمربع بنای مسکونی معامله شده در پایتخت 10 درصد نسبت به سال 88 با رشد مواجه شد و به متر مربعی یک میلیون و 700 هزار تومان رسید.
بر این اساس، مقایسه سطح قیمت آپارتمان در تهران و کل کشور خبرهای اقتصادی نشان می دهد قیمت ها در پایتخت به طور متوسط 2/2 برابر گران تر از بازار کشوری است که این فاصله باعث اثرگذاری املاک تهران و نرخ رشد آنها، بر سایر شهرها می شود.
گزارش مرکز آمار ایران در عین حال نشان می دهد برآیند قیمت در بازار مسکن طی سال گذشته وضعیت آرام و قابل تحملی را تجربه کرده است. در این گزارش ارزان ترین ملک مسکونی فروخته شده در کشور –در نیمه دوم سال89 - نیز معرفی شده که هر متر مربع از آن با قیمت 9 هزار و 500 تومان معامله شده است. همچنین گرانترین آپارتمان فروخته شده در کل کشور نیز متری 8 میلیون تومان ارزش داشته که در تهران معامله شده است.
روند معکوس اجاره بها
بر مبنای آنچه مرکز آمار ایران از اوضاع اجاره بها در کشور روایت کرده، مشخص می شود نوسان این شاخص در بازار مسکن کل کشور مخالف مسیری که در پایتخت برقرار شده، در حرکت است. در گران قیمت اتومبیل سال 89 اجاره بهای آپارتمان مسکونی در کل کشور 6/0 درصد نسبت به سال 88 ارزان تر شده است. این در حال است که نرخ اجاره در تهران طی سال89 معادل 25 درصد رشد کرده بود.
برآورد مرکز آمار از روی داده های سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است: متوسط اجاره بهای ماهانه یک واحد مسکونی 50 متری در کشور 167 هزار و 500 تومان است، اما براساس گزارش های همین مرکز برای اجاره آپارتمانی با همین متراژ در پایتخت باید ماهانه حداقل 500 هزار تومان پرداخت شود که در این مقایسه، ارزش اجاری ارزانترین تور استانبول آپارتمان در تهران حدود 3 برابر آپارتمان های سایر شهرها تخمین زده می شود.
در بین نرخ های اجاره سرسام آور در بازار اجاره مسکن فعلی، با وجود تعدادی از آژانس های مسکن که قصد دلالی (به این معنا که آنها با فروشنده ها یا موجران در یک سو نیستند، بلکه در مقابل آنها هستند) ندارند و با پیشنهاد نرخ های منصفانه حجم زیادی از مشتریان در بازار را جذب خود می کنند، می توان واحدهای اجاره ای با نرخ های قابل قبول یا حداقل نزدیک به واقعیت را پیدا کرد.
همچنین برخی از موتورهای جست وجوی اینترنتی که از طریق فضای مجازی به خریداران و مستاجران در بازار املاک و مستغلات فایل هایی برای خرید و اجاره معرفی می کنند به مشتریان این اختیار را می دهند که آنها از طریق مقایسه ارزش و امکانات واحدها یا املاک، فایل مورد نظر خود را انتخاب کنند. سایت ایران فایل با دسته بندی فایل های واحدهای مسکونی در بازار اجاره این امکان را برای مستاجران فراهم کرده که آنها بتوانند واحد دلخواه خود را با کمترین نرخ پیشنهادی اجاره کنند؛ چراکه ارزانترین تور پنانگ ارزان ترین نرخ های اجاره با رنگ سبز مشخص شده است. ستون امروز نبض بازار به معرفی تعدادی از واحدهای مسکونی که با رنگ سبز برای اجاره به مستاجران معرفی شده، پرداخته که بدین شرح است: یک واحد مسکونی 63 متری در بلوار آلاله در خیابان آیت الله کاشانی با شرایط 15 میلیون تومان ودیعه به همراه 350 هزار تومان اجاره ماهانه آماده تحویل به مستاجر است. این واحد مسکونی از پارکینگ و انباری برخوردار و 3 سال ساخت است. علاوه براین در منطقه سعادت آباد، 26 میلیون تومان ودیعه و 250 هزار تومان اجاره ماهانه نرخ اجاره پیشنهادی برای واحدی 62 متری است که امکانات این واحد مذکور پارکینگ و انباری است. همچنین مالکی واحد 73 متری خود را با 11 میلیون تومان ودیعه و 350 هزار تور ارزان وآسان قبرس تومان اجاره ماهانه به بازار اجاره تهرانپارس معرفی کرده است. این واحد 73 متری در بلوار پروین واقع شده است. از سوی دیگر در خیابان یوسف آباد، خیابان جهان آرا یک واحد مسکونی 60 متری یکسال ساخت به مستاجری که 7 میلیون تومان ودیعه و 450 هزار تومان اجاره ماهانه پرداخت کند، واگذار می شود همچنین این واحد، پارکینگ مستاجر را تامین می کند.
قیمت های نجومی زمین که به علت انحصار در این بازار، قدرت ساخت وساز را تحت شعاع قرار داده به تازگی انبوه سازان را مجبور به تعریف شیوه جدیدی از ساخت وساز کرده که براساس آن مالکان زمین به شراکت با عاملان ساخت دعوت می شوند و در پایان پروژه به جای دریافت نقدی، صاحب بخشی از واحدهای ساخته شده می شوند.
در پروژه های مشارکتی، انبوه سازان به ازای 10 واحد در حال ساخت، مالکیت 5 تا 6 واحد را به صاحب زمین واگذار می کنند و اگر چه این شیوه معامله در ظاهر به ضرر سازنده ها است، اما از آنجا که خرید ارزانترین تور اروپا زمین حداقل دو برابر هزینه ساخت، پول نقد نیاز دارد، دریافت رایگان آن در ابتدای پروژه تاحدودی به سود انبوه سازان تمام می شود.
دلالان بازار زمین پیش بینی می کنند شراکت انبوه سازان با زمین داران در نیمه دوم سال به دلیل کاهش حجم فروش واحدهای مسکونی نوساز –تولیدات انبوه سازان- و دسترسی محدود آنها به نقدینگی، افزایش می یابد.
نسبت 60 به 40 در بازار مشارکتی ساخت وساز، در مناطق جنوبی و محله هایی که زمین قیمت کمتری دارد به صورت 50-50 اجرا می شود.
آنچه در این بازار نوپا رغبت مالکان زمین را به همراه داشته، تامین هزینه اجاره به مدت دو سال از سوی انبوه ساز است. سازنده هایی که زمین را در قالب مشارکت با مالک تحویل می گیرند، مبلغی را برای رهن واحدمسکونی به مالک پرداخت می کنند. گزارش دنیای اقتصاد از حجم معاملات نقدی زمین در تهران حاکی است: خرید و فروش نقدی –غیرمشارکتی- در این بازار خبرهای سیاسی به شدت کاهش پیدا کرده؛ طوری که مراجع آماری کشور به دلیل کمبود میزان معاملات زمین، قادر به آمارگیری و محاسبه متوسط قیمت زمین در برخی مناطق این شهر نیستند. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه دروس درباره وضعیت فعلی بازار مشارکت در ساخت به «دنیای اقتصاد» گفت: اکنون این بخش از بازار مسکن با رونق چشمگیری مواجه است، چرا که سازنده ها رغبت زیادی برای مشارکت در ساخت دارند. وی علت اشتیاق سازنده ها را نگرانی از ضوابط محدودکننده از طرح تفصیلی تهران عنوان کرد و گفت: طرح تفصیلی به تصویب رسیده اما هنوز به اجرا در نیامده، به همین خاطر اکثر سازنده ها سعی دارند تا قبل از اینکه این طرح اجرا شود دست به کار شوند. عبدی در رابطه با نحوه تعیین سهم مشارکت حاصل از ساخت بین سازنده و مالک اظهار کرد: در حال حاضر 50 – 50 یا 60 – 40 (به نفع مالک) عرف است و بیشتر مالکان 60 به 40 را ترجیح می دهند. همچنین این مشاور املاک درباره اسکان مالک توسط سازنده تصریح کرد: با برآوردی که مالک و خبرهای بین الملل سازنده بر روی میزان نرخ اجاره منطقه مورد نظر دارند مبلغ رهن را تعیین می کنند و حتی ممکن است سازنده 2 یا 3 درصد بیش از مبلغ تعیین شده را در اختیار مالک قرار دهد. عبدی تاکید کرد: با شرایط فعلی بازار مسکن از لحاظ قیمت ملک و مصالح و کمبود نقدینگی و غیره سازنده ها منفعت خود را در مشارکت در ساخت یا معاوضه نسبت به خرید ملک کلنگی و ساخت و ساز می دانند.
سهم سازنده ها اندک اما سرشار از سود
یک مشاور املاک در شرق تهران نیز در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: با توجه به رشد قیمت مسکن و هزینه بالای ساخت و ساز، سازنده ها گزینه مشارکت در ساخت را برای ادامه فعالیت خود تعیین کرده اند آن هم با سود 60 - 40 به نفع مالک. شاید سوالی که در این باره پیش آید این باشد که چطور سازنده حاضر به 20 درصد سود کمتر از مالک شده است ؟ اما باید بدانید خبرهای علمی پژوهشی که سازنده با همین 40 درصد کلی سود نصیب خود می کند، زیرا اگر سازنده ها مخالف بودند و این مساله را قبول نداشتند بطور یقین 60 – 40 به عنوان عرف در بازار مشارکت در ساخت مورد استفاده قرار نمی گرفت.
باغبانی در ادامه افزود: اگرچه تقسیم سود به صورت 60 – 40 ( به نفع مالک) در کل مناطق تهران به عنوان عرف شناخته می شود، اما این میزان درصد وابسته به برخی شرایط قابل تغییر است، یعنی اینکه برای مثال در مناطق 20، 22 و جنوب تهران به علت اینکه قیمت ملک کلنگی نسبت به دیگر مناطق تهران ارزان تر است این میزان درصد به صورت 50 – 50 یا حتی درصدی بیشتر به نفع سازنده تعیین می شود، اما در مناطق شمال تهران که گران ترین املاک کلنگی در آنجا واقع شده اند گاهی با قراردادهای 60 – 40 (به نفع مالک) یا 50 – 50، سازنده مجبور به پرداخت مبلغی به عنوان بلاعوض به مالک است. وی افزود: از آنجا که خرید زمین باعث خواب سرمایه انبوه ساز بصورت حداقل دو سال متوالی می شود، ضرری که از این طریق شامل انبوه ساز می شود فرهنگ وهنر قابل توجه خواهد بود و در نتیجه سود کم در مشارکت از این طریق جبران می شود.
دو سوم قیمت فروش، رهن واحدی برای اسکان مالک
اگرچه برخی از سازنده ها و مالکان بطور توافقی مبلغ رهن واحد مورد نظر برای اسکان را تعیین می کنند، اما مشاور املاکی فعال در جنوب تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: شیوه ای که سازنده ها برای پرداخت مبلغ رهن واحدی که برای مالک در نظر می گیرند، بر اساس دو سوم قیمت فروش واحد مورد نظر است.
فلاحی در ادامه درباره اینکه آیا سازنده ها در مشارکت در ساخت با مالک ممکن است خبرهای دین واندیشه مبلغ بلاعوض پرداخت کنند یا نه ؟ اظهار کرد: قیمت ملک در این محدوده (جیحون، کارون، مالک اشتر و خوش) به میزانی نیست که سازنده مجبور باشد چنین مبلغی را پرداخت کند و مبلغ بلاعوض را سازنده هایی که در مناطق مرغوب تهران ساخت و ساز مشارکتی دارند، پرداخت می کنند.
وی همچنین درباره نحوه تقسیم درصد سود بین طرفین مشارکت در ساخت در منطقه مذکور عنوان کرد: در این حوالی یعنی جیحون، کارون، مالک اشتر، خوش و محله های نزدیک به این خیابان ها قراردادهای مشارکتی به صورت 50 – 50 و بدون پرداخت بلاعوض است، اما در حال حاضر بازار مشارکت در ساخت بهتر از ساخت و ساز به طور مجزا است بخصوص اشتباهاتی که مالکان منجر به وقوع آنها شدند؛ برای مثال برخی از مالکان فکر می کردند برای تخریب و نوسازی ملک خود خبرهای اجتماعی از وام بافت فرسوده نیز برخوردار می شوند در حالی که ملک آنها داخل حریم این بافت نبوده است یا اینکه در اوایل یا اواسط کار با کمبود نقدینگی مواجه شده اند و به مشکل برخورده اند.
دست و دلبازی در شمال تهران
به گزارش «دنیای اقتصاد» برخلاف اینکه سازنده ها در برخی از مناطق تهران سود کم را برای خود در نظر می گیرند و از سوی دیگر متناسب با قیمت ملک در منطقه مورد نظر واحدی را اجاره می کنند اما در مناطق شمالی تهران برای مثال اگر ملک مالکی که در مشارکت در ساخت قرارداد دارد 150 متر مساحت داشته باشد و از سازنده درخواست کند که واحد اسکان شان باید همین میزان متراژ باشد، سازنده بدون هیچ تاملی قبول می کند، مهران، در ادامه مثالی این چنینی را عنوان کرد: برای واحدی 710 متری در زعفرانیه که برای مشارکت در ساخت در نظر گرفته شده است سازنده راضی شده یک میلیارد تومان مبلغ بلاعوض را به مالک پرداخت کند و واحدی با متراژ دلخواه مالک را رهن کند و قرار آنها بر اساس میزان سود این طور است که از طبقه اول تا پنجم با سود 60 به 40 به نفع مالک و از طبقه پنجم به بالا با سود 60 به 40 به نفع سازنده باشد. وی تاکید کرد: در حال حاضر واحدی 100 متری مناسب که رهن کامل آن کمتر از 100 میلیون تومان باشد خبرهای ورزشی در بهترین منطقه شمال تهران وجود ندارد به همین خاطر ممکن است سازنده برای اسکان مالک یا مالکان بیش از چند صد میلیون تومان هزینه کند.
سود مشارکت چند برابر سود کلنگی
در منطقه نازی آباد اکثر سازنده ها در بازار مشارکت در ساخت فعالیت دارند تا بازار خرید املاک کلنگی و ساخت وساز بطور مستقل، چراکه سازنده ها ساخت و ساز مستقل را در وضعیت کنونی ارزنده نمی دانند، زیرا توجیه آنها گرانی املاک کلنگی است و یک سازنده می گوید اگر بخواهد در نازی آباد یک زمین 200 متری بخرد باید 500 تا 600 میلیون تومان پرداخت کند و بطور متوسط 400 میلیون تومان بابت ساخت هزینه کند و با خرج سرمایه 900 میلیون تومان از میزان سود خبرهای سرگرمی ناچیزی بهره مند خواهد شد به همین علت سازنده ها ترجیح می دهند سرمایه خود را خرج دو پروژه مشارکت در ساخت کنند و از سود بیشتری برخوردار شوند اگرچه دردسر مشارکت در ساخت به دلیل چانه زنی با مالک یا مالکان زیاد است، اما همچنان به صرفه است.
از سوی دیگر متراژ اکثر واحدهای مسکونی کوچک است به همین خاطر اگر سازنده بخواهد این دسته از املاک را به صورت مشارکت در ساخت، نوسازی کند باید یک یا چند ملک دیگر را که در مجاور یکدیگر قرار دارند تخریب کند تا ملکی ارزنده شود. یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نازی آباد در این رابطه به «دنیای اقتصاد» گفت: به همین خاطر برخی مالکان در این شرایط راضی به مشارکت در ساخت نمی شوند؛ زیرا آنها انتظار دارند که سازنده تنها روی ملک آنها کار کند تا سهم بیشتری از واحدها را نصیب خود کنند نه اینکه 8 واحد بین 3 مالک تقسیم شود.
حسنی در ادامه تاکید کرد: اما با این همه وسواس مالکان، بازار مشارکت در ساخت نسبت خبرهای حوادث به چند سال قبل با رشد خوبی مواجه بوده است و در حال حاضر هم نسبت به دیگر بخش های بازار از رونق خوبی بهره مند است.
.
No comments:
Post a Comment